大家の味方:不動産投資・空室対策・リフォーム・火災保険・法人保険・バイク駐車場・トランクルーム・節税・家族信託・相続対策

大家の味方:不動産投資・空室対策・リフォーム・火災保険・法人保険・バイク駐車場・トランクルーム・節税

プロフィール

不動産投資・賃貸経営コンサルタント

 

サラリーマン時代から賃貸経営を始め、家賃収入1億以上(総返済比率40%内)を達成。不動産投資・賃貸経営のコンサルタントとして、地主、2代目大家、サラリーマン、公務員等へ不動産投資、空室対策、税務対策、法人化、節税、相続、売却に関してアドバイスを行っている。

 

多くの不動産投資コンサルタントは収益物件を紹介しているが、不動産投資コンサルタントが収益物件を紹介することは、アドバイスを受ける方にとって利益相反するという考えのもと、収益物件は紹介しない方針でコンサルテーションを行っている。

 

保有物件(2013年末時点)

所在

構造

建築年

融資年数

(元利/元金)

金利

満室収入

(年間)

借入返済額

(年間)

返済比率

埼玉県

RC
昭和62年

22年(元利均等) 2.175% 1140万 432万 37.8%
名古屋市

RC
平成10年

33年(元利均等) 1.475% 2460万 936万 38.0%
名古屋市

RC
平成9年

32年(元利均等) 1.3% 1536万 434万 28.2%
名古屋市

RC
昭和63年

22年(元利均等) 1.475% 1584万 588万 37.1%
愛知県

RC
平成14年築

34年(元金均等) 1.55% 1800万 780万前後 43.3%
福岡県

RC
昭和63年

22年(元金均等) 1.55% 1680万 480万前後 28.5%
栃木県

軽量鉄骨
平成4年

借入なし 192万 0万 0%
埼玉県

高級
バイク駐車場

借入なし 156万 0万 0%
埼玉県

トランク
ルーム

借入なし 168万 0万 0%

 

不動産投資を開始した当初は、学生物件購入直後に空室率20%から50%近くまで上昇し返済に窮したり、デトロイト投資案件でやけどを負ったりなどのトラブルはあったものの、現時点では稼働率を95%以上に維持している。

 

遊休地や遊休店舗の活用としてバイク駐車場やトランクルームにも取り組み、賃貸経営を高度化している。

 

柴沼 郁夫
1998年                 立教大学 卒業
〜2013年               コンサルティング会社にて経営・会計コンサルティングに従事
2008年〜              不動産投資を開始
2014年〜               株式会社リンクを設立 代表取締役
2014年〜               カラーズジャパン東日本代理店 代表
2015年〜               大家のための情報提供・コンサルティングを始める

 

 〇残念な不動産投資家が増えている
不動産投資の世界には、残念な投資家がいます。それは、「依存症」です。

 

依存症の方というのは、とにかく誰かに頼ろうとします。自分では判断せず、常にだれかに意見を聞きます。
カリスマ大家やコンサルタントと呼ばれる人が、「この物件がいいよ」というと、その物件をすぐに買ってしまう、「このコンサルティングを受けたらいいよといわれれば、10万円以上のサービスに入会する」、などです。

 

「カリスマ大家がいうことが正しい」、「信頼できそうな業者から購入したい」、「失敗したくないのでアドバイスしてほしい」、「空室になると専門家にお願いしたい」、という気持ちはよくわかります。

 

しかし、不動産の世界は、魑魅魍魎(ちみもうりょう)です。昔から言われていることですが、不動産は高額のため、1件の取引で大きく利益が出ます。利益のためなら、初心者を騙してでも稼ぎたいという人が大勢いることぐらい理解できないといけません。

 

また、コンサルタントが紹介する物件は、すべて分析して紹介していると思い込んでいることです。そんなことは不可能です。とにかく良いと思った情報を会員に紹介しているだけなのです。一度、収益物件の買付を経験するといいのですが、良い物件を入手するためには、時間をかけて分析する時間などないのです。

 

1億以上する物件が数時間で売れてしまうことが、ざらなのです。そのため、コンサルタントが精査してたら間に合わないのです。つまり、自分で判断できなければ、負けなのです。この世界では、自分で物件情報を瞬時に分析できなければ、まったく通用しないということを理解してほしいと思います。

 

世の中には、依存してくれる人が多いので、困っている人向けのサービスとして、情報商材やコンサルティング、物件紹介など初心者をターゲットにしたビジネスが横行しています。まだ、情報商材を購入する程度ならいいですが、適切でない物件を無理に買わされてしまった方は悲惨です。

 

不動産投資は、高額ですから、一度の失敗が致命的になります。給与からの持ち出しか、売却しても返済が残ってしまう、稀にですが自己破産する方もします。依存症の方は、リスクを知らないうちに取りすぎてしまい、取替しのつかない状態になっているケースがあります。

 

私自身も、賃貸経営を拡大していく中では、総額で300万円以上のサービスを利用しました。スタートアップの段階では、物件の目利きや、空室対策など、有益な情報がたくさんありました。

 

当たり前のことですが、誰からも教わらずにビジネスを行うのは、逆に危険です。スポーツも同じですが、一流の指導者に教わることで、どんなことを練習して身に着ければ良いかがわかるからです。だからこそ、成功している方から教わるということはとても重要なことです。

 

依存することと、成功している方からの情報やアドバイスを活かすことは違うということです。

 

したがって、長く依存し続けるのではなく、ノウハウが身につけば、自分自身で賃貸経営力を向上させることが重要なのです。

 

したがって、至ってシンプルですが、残念な投資家にならないために重要なことは、下記2点です。

 

・賃貸経営の知識や力を身につける努力し続けること

 

・いろいろなサービスを利用しても、そのアドバイスを検証できる力を身につけること

 

つまり、残念な投資家にならないためには、かなりの努力が必要なのです。

 

さらに、多くのコンサルタントが伝えていない真実もお伝えします。

 

 〇多くのコンサルタントが伝えていない真実
初心者の方がまず最初に目指すリタイア水準はといいますと、手取りキャッシュフロー1000万が多いです。そのキャッシュフロー1000万を成功水準としても、世のコンサルタントでここまでの水準に満たない方は、大勢います。

 

つまり、みなさんも薄々わかっていると思いますが、家賃収入だけで暮らせる水準というのは、かなりハードルが高いです。
  
現金購入や築古投資で時間をかけて物件を取得した人は別ですが、全て融資を受けて短期間に拡大した人が手取りキャッシュフロー1000万になるのはとても大きい規模が必要になります。

 

利回りや築年数に左右されますが、概算として、「資産規模 5億円、家賃収入 5000万円でようやく税引き後の手取りキャッシュフローは1000万程度」です。つまり、5億近い規模がないとキャッシュフロー1000万は難しいのです。

 

よく考えればわかりますが、多額の借金を抱えて手取りキャッシュフローが1000万です。そのため、家族がいたら安心して寝られない水準です。手取りキャッシュフローで2000万を目指すと資産規模10億になりますが、達成はなかなか困難な水準というのが理解できるでしょう。

 

よく、みなさんから質問を受けるのですが、「どうしたらリタイアできる水準になれるのでしょうか。」、「どうやったら短期間に物件を購入し拡大できるか」、「短期間で融資がつく銀行を教えて欲しい」などです。

 

まさに、みなさんが不動産投資・賃貸経営で困っていることでしょう。そして、手を差し伸べるのは、短期間に成功するノウハウや、会員サービスに入れば成功できると謳うコンサルタントです。

 

しかし、よく調べてみてください。成功水準に達しているコンサルタントは、

 

・以前の給与年収が高かったり、金融資産が豊富(5千万円以上)ありませんか? 

 

・一部上場企業の会社であったり、外資系企業(年収5千万等)に勤めていたりしませんか?

 

つまり、短期間にリタイヤできる人は、年収2千万円以上だったり、金融資産5000万円以上だったりという真実が隠されているです。そのレベルの収入や金融資産があれば、5億程度の借入はそれほど難しくないからです。

 

これらが知れ渡ってしまうと、低年収の方に受けないので、情報商材やコンサルティングにお金を払ってくれる人が少なくなってしまうので、だれも言っていません。そもそも、銀行が高い年収や資産がたくさんない方に、5億円や10億円を短期間に貸し出すわけはないのです。

 

もちろん、年収が高くない人でも短期間に成功することもあります。ただ、それは稀なケースで、再現性が高くありません。
 
正直、「年収○○でも短期間に資産3億を築いてリタイヤした」という類の本が多いですが、あまり真に受けないことです。過去、銀行の融資状況がとてもよく、たまたま運よく成功できたからもしれませんが、いつの時代でも通用する手法ではありません。
 
つまり、夢がなくて申し訳ないですが、一般的なステータスの人は、「短期間で成功する方法はない」と考えて、時間を味方にして賃貸経営力をつけながら、成長していくことを目指してください。

 

しかしながら、時間を味方にして成長していくにしても、知識がないと失敗する具体例を私自身の例からみておきましょう。

 

 〇知識がないと失敗する

 

私の賃貸経営は、現時点では95%以上の稼働率となっています。

 

今でこそ100%近い稼働率を維持してはいますが、不動産投資の最初のころは、かなりの失敗やトラブルがありました。例えば、以下のものがあります。

 

 ・学生物件での教訓
学生むけの大型のアパートです。この物件を購入したのは、2011年2月下旬です。

 

購入した時点でも42室中8室が空室となっていたので、約20%空いていましたが、このときは3月末までの新入学生への募集で決まると安易に考えていました。

 

ところが、4年生からの退去連絡は続々くるものの、新入生での部屋づけがまったくできない事態になりました。あっという間に3月の募集期間が終わり、4月時点で42室中22室が空室(約50%が空室)となってしまいました。

 

取得後の3月末までのリフォーム費用が150万円、銀行との約束で外壁を修繕する条件になっていたため、さらに200万円の支出がありました。取得時の経費を含めると、かなりの現預金を使っていました。

 

この物件は、いわゆるS銀行の4.5%で借りていたため、収支がいきなり赤字になり、サラリーマン収入から補填することになりました。当時は、サラリーマンを続けていたので、返済は問題ありませんでしたが、このまま来年の3月を迎えて部屋が決まらないと物件単体では、ほぼ破綻の状況が目前に迫っていました。

 

何が失敗したかというと、購入する際に、売主側の仲介業者が管理をしたいと言われた時に、買側の仲介業者に相談したところ、「信頼できる地元で良い業者ですよ」と言われて、そのまま売主側の仲介業者に管理をお願いしてしまったところです。

 

決して買側の仲介業者が嘘を言っているわけではなく、信頼できる良い業者でしたが、学生に関して完全に不得手なことを把握していなかったのです。事前に他の管理会社が学生に強いという情報は調べてあったのですが、それを活かさず、他人の言葉を信じてしまったところが失敗です。

 

当たり前ではありますが、破綻したくないなら自分で考えるしかないという現実に気づきます。

 

そこから、物件の周りの管理会社を何社も訪問し、管理会社の特徴や、空室対策の決め手を検討します。検討した結果、学生物件に強い管理会社を選定し、そのエリアになかったインターネット無料を実施しました。

 

自力で選んだ管理会社、空室対策の差別化が功を奏しました。5か月後から寮生が賃貸住宅へ移る季節となり、そこで15室、推薦の新入生で7室が決まり、2月、3月の入退去のピークを迎える前に満室に再生するこができました。

 

その後、S銀行の返済額の重さから解放されるため、都市銀行の低い金利に変更を行い、今では返済比率30%以下の優良物件と変貌しました。

 

高額なセミナーや会員サポートは確かに精神的には楽ですが、ピンチになったときには、自分が持っている知識・判断がすべてになります。

 

管理会社をきちんと選定していれば、このような失敗はなかったでしょう。
 
また、次のようなことも経験しています。

 

 ・海外不動産投資の教訓
海外不動産投資は完全に失敗でした。投資家であれば誰でも聞いたことがある、デトロイトの戸建投資です。

 

利回りが手取りで20%を超えるという触れ込みのもと、販売業者にいろいろ確認して投資をしたはずでした。優秀と言われる管理会社は、弁護士のライセンスはもっているし保険の資格も保有していました。

 

正直舞い上がっていました。現金300万円以下で、利回り20%なら、毎年増やしていけば、海外に財産を作れるはずと。

 

そんなうまくいくわけがありません。

 

購入時に入居していた人が、3か月後から滞納を始めました。滞納補償がなく、アメリカは強制退去が容易とはいえ、最終的には弁護士に依頼して退去させる必要があります。そのためには、時間もお金もかかりました。

 

退去までの6か月間は賃料不払いと退去後のクリーニングに2000$かかり、大きな費用がかかりました。それでも運が悪かったと気を取り直し、再度入居付けができました。

 

しかし、次に決まった入居者も2ヶ月目から滞納を始めました。再度の強制退去で追い出したところまでは良かったのですが、退去時には物を壊して出ていきました。

 

退去後のリフォームに4000$かかり、再度募集を開始しようとしたところ、今度は、盗難です。窓やドアを破壊し、部屋の至るところの金属管を抜き取るというすさまじい状況になっていました。

 

もはや茫然です。

 

リフォーム費用に1万ドル掛かると聞いた時点で、売却を決めました。運よく買値の半額で売れたのが奇跡的ではありましたが、管理会社と英語のやりとり含め労力の割にリターンの低さ(完全な赤字)には驚きました。

 

海外投資、特にデトロイトの入居者属性の問題点を甘く見ていたこと、リフォームや滞納リスクや保険などの経費率が高く、経費後の利回りの低さをきちんと確認しなかったからです。

 

高い利回りには、当然ながらリスクがあり、リスクを織り込んだ経費後の利回りで判断することの重要性を思い知りました。

 

 〇「不動産投資・賃貸経営」とは何か

 

不動産投資・賃貸経営とひとくちに言ってもいろいろな手法や運営方法がありますが、共通しているのは、企業経営と同じであるということです。

 

物件の仕入から、入居付けによる売上、売上を減少させない空室対策、良質なパートナー選定、そして税を制御する仕組みと、企業経営で行われている活動と同じことを理解することから始まります。

 

賃貸経営に必要な知識を身に着けておかないと、ビジネスから利益・キャッシュフローを得ていくのは難しいと考えてください。

 

つまり、賃貸経営は、総合的な経営力が必要で、あなたが「経営者」であることを自覚することです。

 

ただし、そうはいっても一気に勉強することは難しいし、いきなりは高額なセミナーに参加したり、高額なコンサルタントフィーが払えないという方も大勢いるでしょう。

 

そこで、高額なセミナーやコンサルタントを頼る前に、基礎〜中級レベルまでを自主学習できるように情報発信しようと決めました。

 

〇不動産投資家・大家の味方になりたい

 

当サイトでは、今まで不動産投資をしてきた中で身に着けている

 

・不動産投資手法の考え方
・稼働率を95%以上に維持している空室対策
・良い管理会社の選定方法
・火災保険・法人保険の選び方
・キャッシュフローを最大化する税務対策
・バイク駐車場、トランクルームの始め方
・相続対策

 

など、賃貸経営に必要な総合力を身につける情報を発信していきます。

 

 【基本編】

  • 仕入を制する:不動産投資は仕入で7割決まるため、投資手法の戦略を身に着けること

 

  • 売上を上げる:物件を購入したら、売上を上げるための入居者募集、売上減少を回避する空室対策のパートナーとなる管理会社を選定すること

 

  • 売上の維持:管理会社をより効果的に使う方法や、部屋のグレードアップや見せ方工夫による家賃収入を維持できるスキルを身に着ける事

 

  • リスク回避:賃貸経営でのリスクである火災や水害などの様々なリスク回避のできる火災保険を選定すること、運営上発生する様々なリスクに対して、弁護士を使った回避法を知っておく

 

  • 税を制する:正しい節税の仕方で、キャッシュフローを最大化する

 

 【応用編】

  • 不良資産の活用:バイク駐車場とトランクルームは一例ではあるが、遊休地・未稼働資産を活用する手段を知っておくこと

 

  • リスク回避:物件内での自殺や病死発生した場合のリスク回避として特殊清掃・遺品整理について事前に把握しておく

 

  • 高度化:法人保険を使った節税や破綻隔離等の高度な法人活用のスキルを身につけること

 

  • 相続対策・事業承継:子世代にどのように事業を継承し、相続税を減らしていくかを理解する

 

  • ポートフォリオ組み換え:保有資産をいつ売却しポートフォリオを組み換えていくかを理解する

 

このように書くと読めばわかると考えてしまいますが、自主学習を進めていく上では、何事も自分ならどうするか、自分ならこう考えるというように読んでください。

 

つまり、単に読むだけでなく、自分で考える「努力」と「実践」が必要になります。

 

一度、本を読んだらすべてがわかるのではなく実践してこそ、力となります。

 

私は、「大家の味方」を通して、楽に賃貸経営ができるというメッセージは発信していません。賃貸経営で楽して儲ける時代は終わったのです。大空室時代に成功したいのなら、あなたの圧倒的な努力が必要です。

 

とは言っても、外食産業の店舗経営や、物品販売よりはよっぽど楽です。なぜなら、仕組みがある程度出来上がっているから業界だからです。営業は賃貸仲介店舗がしてくれますし、運営は滞納回収含めて管理会社がしてくれます。

 

不動産投資・賃貸経営は、ノウハウがあれば成功できますので、「大家の味方」で勉強し、賃貸経営の成功を目指しましょう!

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