不動産投資をする目的は様々です。相続税対策であったり、節税対策のためであったり、生命保険の代用であったり、資産を形成するためであったり、人それぞれの理由があります。その中でも、家賃収入を目的にした収益不動産への投資については、収入を補完したり、リタイアのための収入つくりをされる方が大半です。収益不動...
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一部上場勤務や公務員、医師、士業といった年収の高い高属性の人の中には資産の活用や将来の資産確保のため、収益不動産に投資し、賃貸経営を行っている人も少なくないでしょう。特に高属性の人の場合、ローンが組みやすいために業者からが大好きな属性です。なぜなら、紹介すれば、買ってもらえる＝仲介手数料が入る、から...
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不動産投資の成功と失敗が確定するのは、その投資の利益が確定する時であり、すなわちその時とは、収益不動産を「売却」した時となります。売却を考えるタイミングはいろいろありますが、今回は主な具体的なタイミングとそのポイントについて解説したいと思います。収益不動産を売却するタイミング１：デッドクロスになる前...
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収益不動産の売却のタイミングを正確に判断するためには、確たる裏付けとなる参考資料が必要となります。そして、その参考資料となり得るのが「投資シミュレーション」です。そこで今回は、この投資シミュレーションをどのように活用して、売却のタイミングを判断すれば良いのかについて、分かりやすく解説したいと思います...
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築古の高利回りの投資は、とても魅力的な投資です。現金で購入していれば、高利回りですから、税金を払ってでも手元に残るキャッシュが多くなります。しかし、借入をして投資をした場合には、かなり注意を要します。デットクロスとはデットクロスとは、家賃収入に対する課税金額と実際のキャッシュフローが逆転しまう現象を...
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新築の木造アパートにおけるデットクロスを見ていきます。新築は投資当初にキャッシュフローが出やすいので忘れがちになりますが、デットクロスの危険を知らずに投資している方が散見されます。現金買いならいいですが、借入をして、さらに長期の融資期間の場合は、特に気を付きたいところです。デットクロスのおさらいデッ...
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収益不動産の売却のタイミングを判断する一つの材料として、その建物自体の「構造」があります。実は収益物件は、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造などその構造別にある程度ベストと言える売却のタイミングがあります。今回はこの点について詳しく解説したいと思います。構造別の耐用年数がとても重要不動産投資においてと...
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収益不動産をスムーズに売却するためには、予め売却の基本的な流れを知っておくことが大切です。そこで今回は、収益不動産を売却する際の基本的な流れと、収益不動産だからこそのポイントについて解説したいと思います。まずは売却の大まかな流れを知ろう収益不動産に限らず、不動産を売却する場合は概ね以下のような流れで...
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収益不動産を売却する際には、まずはいくらで売却するのかその「価格」を設定しなければなりません。では、売却価格を設定する時は、何を基準にその金額を決めれば良いのでしょうか。詳しく解説していきたいと思います。一括査定の活用とその「落とし穴」とは収益不動産の売却価格を決める際に、まず参考にしたいのが「一括...
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収益不動産の売却をする場合、多くの場合いずれかの形態で不動産会社に仲介を依頼することになります。その場合は、売主と不動産会社の契約の種類を決めなくてはなりません。売主と不動産会社の契約の種類は専属専任媒介、専任媒介、一般媒介の3種類があります。それぞれ契約内容に特徴があり、売却活動の方法が異なるため...
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収益不動産の売却については、不動産会社のカテゴリごとにさまざまな特徴があります。自分自身の収益不動産に一番あった不動産会社に依頼するためにも、それぞれの特徴を知っておくことが重要です。大手不動産会社の特徴やはりその企業規模を活かした広い販路があるため、まず第一に「売れやすい」という特徴があります。ま...
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収益不動産を売却する際には、可能な限り高く売ってキャピタルゲインで利益を上げたいところです。そこで今回は、より高く収益不動産を売却するために気をつけるべき「２つのポイント」について解説したいと思います。高く売るためのポイント１：満室に近づける収益不動産の売却価格は、路線価でもなく、公示地価でもなく「...
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収益不動産をより高く売るためには、「より高く買ってくれる買主」とはどういう属性の人たちなのかを的確にイメージすることが何より重要です。そこで今回は、収益不動産をより高く買ってくれる買主の属性と、その人たちに売るための方法について解説したいと思います。収益不動産を高く買ってくれる２つの属性とは収益不動...
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収益不動産を１円でも高く売るために重要な事は、まず「買主」の立場になって考える事です。不動産売買は、売主と買主双方の考えが合致しなければ、売買が成立しません。つまり、自身の所有する収益不動産がマックスでいくらなら売れるのかを知るためには、まずはあなた自身が「買主」の目線になる必要があるのです。銀行融...
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収益不動産をより高く売却するためには、そのパートナーとなる不動産業者選びがとても重要になってきます。同じ物件を売却するにしても、どの不動産業者に媒介を依頼するのかによって、最終的な売買金額に差が生じてきます。そこで今回は、より収益不動産を高く売るための、不動産業者選びの４つのポイントについて解説した...
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収益不動産の売却では税金のことを考える必要があります。収益不動産の売却では、売却代金で残債が消せるかがポイントになりますが、残債が消えるだけでなく、税金の支払いまで検討していくことが重要です。まずは、売却した際には、譲渡所得を計算することになります。この譲渡所得が赤字になれば、当然ながら、税金を払う...
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収益不動産を売却する際には、できる限り「高く売る」という点が注目されがちですが、実はもう一つ注意しなければならないことがあります。それは「税金」です。実は、収益不動産をどのタイミングで売却するのかによって、課税される税金にも変化が生じてくるのです。収益不動産の売却によって発生する「税金」とは収益不動...
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不動産投資は「投資」というイメージが強いせいか、あまり自分自身が事業者であるということに気がつきませんが、実は不動産投資は立派な不動産賃貸事業であり、投資家は「事業者」なのです。そこでポイントとなってくるのが、「消費税」の問題です。他のサイトなどでは、売主が法人の場合に消費税が課税されて、個人の場合...
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