入居者からの損害賠償請求への対応
賃貸経営というと入居者から家賃収入が得られるという大きなメリットがクローズアップされがちですが、場合によっては賃貸経営者側が入居者から損害賠償請求されるようなケースもあります。賃貸経営を営む大家として、万が一そのような状況に直面した場合には、どのように対処したら良いのでしょうか。
入居者から損害賠償請求される「具体的なケース」とその「対処法」について
では、具体的にどのような場合に入居者から損害賠償請求をされるのでしょうか。その対処法とともに確認していきましょう。
ケース１：室内設備の不具合による損害賠償請求
賃貸物件の室内にはさまざまな設備があります。大家としては、これらの設備品を常に正常に使える状態に保つ義務があります。そのため、万が一故障などが発生した場合は、速やかな対処が必要となります。
中でも大きな問題となりやすいのが、「エアコン」と「給湯器」です。例えば、夏場の暑い時期や冬の寒い時期にエアコンが壊れたり、給湯器が故障してお湯が出なくなったりすると、入居者から大きなクレームにとなります。
もちろん、これらの設備の故障自体には大家に責任はありませんから、故障したからと言ってすぐに損害賠償請求されるわけではありません。問題なのはその後の対処です。設備が故障したことを入居者から聞いて、すぐに修理業者を手配すれば良いのですが、これを放置したり、手配が遅れたような場合に入居者から
「ホテルに泊まることになったんだから、宿泊代を負担しろ」などと損害賠償請求される可能性があります。
【適切な対処法】
①迅速な初動対応
まず一番大切なことは、これらの室内の設備が故障した場合は、入居者からの連絡後すぐに業者に連絡して修理や交換の手配をとることです。また、このような場合に備えて、入居者には大家の携帯電話の番号を伝えておきましょう。
②入居者への状況報告
例えば夏場などはエアコンの故障が多いため、リフォーム会社や電気屋さんに行ってもエアコンの在庫がなかったり、工事が詰まっていて施工してもらうのに１週間以上待ってもらわなければならないこともあります。
そのような場合は、その旨入居者に連絡して丁寧に説明し理解を得ましょう。
③金銭的な損害賠償には基本応じない
これらの対応をしても、万が一入居者から損害賠償請求すると言われた場合は、すぐにその場で応じないようにしましょう。過去の事例でも、大家ができる限りの対応を尽くしているにも関わらず手配が遅れた場合については、一定程度事情が考慮される傾向にあります。
またこのような少額な損害賠償請求は感情論であることも多いため、基本応じないという姿勢を貫けば、入居者も裁判をしてまで請求してくることはないでしょう。まずは素早く工事の手配をした上で、請求には応じないという姿勢が重要でしょう。
ケース２：自然災害が発生した時の損害賠償について
まだ東日本震災の猛威が記憶に新しいですが、その他にも台風やゲリラ豪雨などによる水害なども最近は増えているようです。では、万が一これらの自然災害によって物件が被害を受けた場合、大家としては入居者に対してどのような義務を負うことになるのでしょうか。
①修繕義務について
大家は入居者に対して部屋を通常使用できる状態で貸すという義務があるため、自然災害の場合においてもこれを直す「修繕義務」を負っています。また、修繕工事中は室内に住めなくなる恐れもあるため、入居者から家賃の減額請求などを受ける可能性があります。そのため、修繕可能な損傷であれば、できる限り早急に工事を手配することが重要です。
②入居者の家財道具の賠償責任
自然災害によって部屋が浸水などして、入居者の家財道具が壊れたとしても、大家に責任はありませんので、損害賠償も発生しません。このような場合は、入居者が加入している火災保険などを適用して保険金によって救済を受けてもらいましょう。
③修繕が不可能な場合
大地震などであまりに建物の損傷が激しくて修繕が不可能な場合や、大家の経済的な事情でもはや修繕が手配できないような場合はどうなるのでしょうか。
このように大家が修繕不可能になる事態も予測して、賃貸借契約書には「自然災害などの不可抗力によって建物を使うことができなくなった時は、本契約は終了する」という条項が盛り込まれていることが多いため、通常はこれにより賃貸借契約は終了となります。
自然災害のように、大家の責めに帰すべき事由がない場合については、原則として入居者に対して損害賠償義務を負う必要はありません。まずは大家としての最低限の義務である「修繕義務」をしっかりと果たしていれば、入居者から損害賠償請求をされることはほとんどないでしょう。
まとめ
・入居者からの損害賠償請求は、トラブルを放置せずきちんと対応していればほとんどが問題ない
・自然災害以外の建物の不具合で住めない期間があれば、その分は損害賠償の責任はある
無料メルマガ登録：大家の味方
入居者からの損害賠償請求への対応 関連ページ
- 瑕疵担保とは何か
- 公募売買の意味を知る
- トラブルの多い私道負担
- 手付解除はよく知らないと無条件解除できなくなる
- ローン特約もよく知らないと無条件解除できなくなる
- 建築基準法に合致しないものは買わない方がベター
- 不動産投資の売買時の敷金の扱い
- 建ぺいや容積率が契約と違う場合解除できるか
- 宅地造成区域は気を付けないといけない
- 根抵当権付きの物件は少し注意する
- 債務不履行と損害賠償
- 仮登記されている土地・建物の注意点
- 差し押え登記がされている場合の注意点
- 保証会社が入っていれば賃料保証・明け渡しまで行う
- 滞納発生から督促状発送までの手順
- 契約解除しても出ていかない場合は、明渡訴訟
- 滞納者でない人が占有しそうな場合は占有移転禁止の仮処分が必要
- 強制執行
- 未払い家賃：訴訟・少額訴訟
- 未払い家賃：給料差押
- 連帯保証人にどこまで請求できるか
- 保証会社・連帯保証人も利用できない場合は公正証書
- 騒音トラブルの解決は難しい
- 高齢者との賃貸借契約のポイント
- 孤独死の場合の手続き
- 孤独死の場合の対応ポイント
- 民法改正後の原状回復
- 境界線や所有権の紛争と解決方向性
- 樹木などの越境トラブル
- 隣地を通っている下水管トラブル
