3点ユニットの不動産投資の空室対策

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空室対策　商品価値アップ：ワンルームの対策：3点ユニット

ワンルームや1Kは15㎡から25￥㎡前後までが中心で間取り自体を変更することはできません。ワンルームの部屋の価値を上げていくには、不人気な設備を無くしていくことが最優先となります。

 

対策①：人気のない3点ユニットバスをセパレート化する
3点ユニットバスは、人気がないこと、1980年代後半から90年代前半に大量供給されているため、今後も家賃勝負となります。家賃が下がっても収益が成り立つのであれば良いのですが、セパレート化をしていくことも検討が必要になってきます。

 

・3点ユニットバスのデメリット

  • シャワーカーテンがカビが生えやすい
  • トイレットペーパーが湿る
  • トイレや床がびしょびしょになる
  • バスにお湯を張ると、洗うときはバスのお湯を抜かないといけない

・3点ユニットのメリット

  • 部屋の居住スペースが広く取れる
  • 家賃が安い

 

バス・トイレ別は人気が高く、ある程度の賃料アップも許容できるという結果がいろいろな調査結果からも出ているため、投資余力があればセパレート化を検討しましょう

 

【3点ユニットバスのセパレート化の工法】

 

・工法①：セパレート型のユニットバスを新設する。
1014タイプのような狭い場所にも対応しているのは、株式会社フジヤマのラビットシリーズがあります。これは、浴槽もトイレも欲しい場合には、やや狭いところに無理に作った感はあるものの、完全なセパレート物件として募集できるようになります。

 

デメリットとしては、現在狭小ユニットバスだと、サイズがあわず、一部拡張しないといけないので部屋が狭くなるおそれがあります

 

 

 

 

　価格帯：工事代含め50万～60万前後

 

・工法②：シャワー・トイレユニットを新設する
1014タイプのような狭い場所にも十分に対応できます。大手メーカのシリーズのタイプですが、浴槽はいらず、シャワーだけでも大丈夫ということでしたら、こちらの方が、すっきりとした見た目になります。

 

デメリットとしては、浴槽がないので風呂に入りたい層がからは敬遠されること、トイレからの入口が若干狭いところです。

 

※パナソニックAWEの商品

 

 
 
 
 
　価格帯：工事代含め40万～70万

 

・工法③：3点ユニットバスの中のトイレをなくし、トイレを別に新設する
　既存の3点ユニットのトイレを外し、トイレをクローゼットや空いているスペースに新設します。
これは、設備としてユニットバスを購入しなくてもいいので、うまくやれば安くあがります。

 

デメリットとしては、部屋の中にトイレを増設するので部屋が狭くなること、トイレを外した部分の処理が難しく、水漏れがおきやすいこと、古いユニットバスを残すのできれいにはならないことがありあす。
新設でクローゼット等を造作する場合、却って工事費が高くなるケースがあります。

 

　価格帯：工事代含め50万～90万

 

3点ユニット工事の当方のお勧め
工法③のトイレを外し、新設する方式はお勧めしません。あとで水漏れなどのトラブルが多く、却って費用がかかる恐れが高い工法です。

 

工法①と工法②の差は、風呂桶かシャワーのどちらを優先させるかである、いまどきは、お風呂に入らない若者も増えているので、狭い風呂桶ならシャワーでいいというニーズにターゲットにした方が決まりやすいと考えています。

 

なぜなら、風呂桶があるタイプにすると、既存のセパレート化してある物件と差が大きくみえてしまうかもしれません。セパレート化がされている物件のユニットバスは、洗い場が大きいので、投資をしてもセパレート化の中では、一番下の評価になる可能性があります。

 

そのため、まだ市場に少ないシャワー・トイレユニットであれば、新しさもあるため、他の物件との差がわからないメリットが当分使えるでしょう。

 

投資回収ができるか
セパレートにして投資回収ができるかどうかを確認しましょう。

 

【既存でも決まるが、家賃アップしたい場合】
投資としては、家賃アップの5年分が一つの目安でしょう。

 

・家賃アップが1万以上あれば間違いなく実施可能です：1万円*12か月＊5年＝60万円
・家賃アップが1万未満の場合は、リフォーム業者をうまく選別してコストを家賃アップの5年分程度まで下げましょう
・家賃5000円アップくらいですと、30万から40万円でできる工事業者を見つける必要があります。

 

部材価格の定価は高いが、原価は、5割を下回っていますので、工事部屋数が多ければ、だいぶ価格は安くなります。こちらは、当方でも格安部材の業者を知っているので、問い合わせください。

 

【既存ではまったく決まらず、セパレート化が必須の場合】
3点ユニットが過剰でまったく決まらないのであれば、空室ロスをベースに投資収益を考えていくことになります。2年以上空いていて、今後も空室が続く可能性があるのであれば、募集家賃＊24カ月分内であれば、投資利回りとして50％程度になるので、このような投資指標ももって取り組むしかないと思います。

 

・現状家賃＊24カ月分の範囲内程度が目安（投資収益率50％）
　→3万であれば、72万円が投資の限度

 

まとめ
ワンルームの3点ユニットは市場にたくさんありますので、競合も多く家賃下落の激しいゾーンです。家賃で勝負することが難しい場合は、セパレート化も検討しましょう。ワンルームでは、他の設備を入れる前にまず最優先して検討する事項になります。

 

 

 

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