不動投資の空室対策では、Web集客が重要について

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空室対策　集客強化：Web集客の見直し

空室対策で有効だと理解されながらも、意外ときちんと手を入れていないのがWeb集客です。管理会社がやってくれている、賃貸募集店がポータルサイトに載せているだけで終わらせていませんか？

 

入居者が部屋を探すときには、必ずポータルサイト経由で見ます。今時、エイブル、ミニミニ、アパマン等の賃貸仲介会社のサイトを直接見る人は少ないです。そのため、HOMES、SUUMOといった賃貸を探す際には必ず見るポータルサイトに自分の物件がどのように掲載されているかがカギとなります。

 

ポータルサイトの確認
最初に行うことは、自分の物件をポータルサイトで確認します。

 

・HOMES
・SUUMO

 

この２つのポータルサイトだけで構いません。この２つのポータルサイト経由の問い合わせが最も多くなっています。

 

確認するポイントは、

 

・空室となっている部屋が掲載されているか？
・募集条件（家賃、礼金、敷金、ペット可など）が正しいか？
・写真がリフォーム後の写真になっているか？
・きちんと晴れた日の写真が掲載されているか？

 

ここを自分の空室の部屋については必ず確認してください。問い合わせが来なければ、案内することもできず空室を埋めることはできません。

 

集客の強化：WEBへの掲載依頼をする
まずは、WEBへの掲載をしていない賃貸仲介店にに任せるのは止めましょう。学生物件で生協経由で確実だからとか理由がはっきりしない限りは、WEBに掲載しないで集客ができると思っている古い不動産会社とはつきあわないことです。

 

空室対策の最初のステップとしては、WEBへの掲載を増やすことを考えます。依頼するのは、管理会社や賃貸仲介店舗となりますが、WEBへの掲載の仕方が客付け一体管理会社と管理専門会社では若干異なります。

 

①客付け一体管理会社
客付け一体管理会社の大手では、エイブル、ミニミニ、アパマン等です。賃貸仲介部門が大きいので自社でHPを持っています。そのため、依頼されている物件を自社のHPに掲載します。そしてSUUMO、HOMESとも契約している場合は、こちらのサイトにも掲載をしています。

 

・自社のHPにはWEB掲載を確実にしてもらう

 

・エイブル、ミニミニ、アパマン等の担当者経由でSUUMO、HOMESへも確実に掲載してもらう

 

但し、自社のHPへ掲載するには当然ながら無料のため、すぐに載せますが、SUUMO、HOMESへの掲載は掲載料がかかります。そのため、自社の管理物件であればすぐに載せてもらえますが、他社管理物件等ですと掲載しない場合があります。

 

その場合には、必ず担当者にSUUMO、HOMESへ掲載してもらうように交渉しましょう。SUUMO、HOMESへ掲載があるかないかで大きく集客効果が変わるからです。間口はとにかく広く取る事が重要となります。

 

②管理専門会社
賃貸仲介店舗を持っていない管理専門の管理会社です。こちらは賃貸仲介店舗を持っていないため、賃貸仲介大手から中小までさまざまな会社に募集を依頼します。当然客付け一体管理会社からすると他社物件になります。

 

その時には、賃貸仲介店舗がきちんとHPに掲載するかは確認しないとわかりません。管理専門会社がきちんとチェックしていればいいのですが、意外にもチェックしていません。メールやFAXで依頼したら終わりです。管理している物件がHPに掲載されているかを1件1件確認することは、量的にできないからです。

 

誰が確認するか？　あなたです。賃貸経営オーナーであるあなたしかいないのです。

 

管理専門会社に任せていて決まらないケースは、きちんと集客ができていないことがあります。これをチェックしないといけないのは残念なことですが、実態です。賃貸仲介店舗からすると、魅力ある物件であればすぐに登録しますが、市場平均のような物件を依頼されても、忙しいのでHPへアップする優先度が落ちてしまうことが良くあります。

 

管理専門会社に依頼している時は、ポータルサイトに自分の空室の部屋がきちんと掲載されているか確実に確認しましょう。

 

・ポータルサイトに大手の賃貸仲介業者のエイブル、ミニミニ、アパマン、ハウスコム、ホームメイト、ハウスメイトが掲載していない場合には、管理会社へ掲載させるように動くことと、自身でも直接電話して確認すること

 

・管理会社自身もSUUMO、HOMESに掲載できますので、管理会社にSUUMO、HOMESに掲載してもらう
　※但し、地域によっては大手賃貸仲介業者が管理会社が掲載することを嫌がることもあるので、その場合は掲載しない方がいいです。管理会社が掲載しても管理会社が決めることはほぼありません。

 

 

集客の強化：複数掲載を怖がらない
積極的に行動すると、多くのポータルサイトで、空き部屋が複数掲載されます。露出度が一気に高まることになります。いいことづくめなのですが、たまに大家の方から聞かれます、「空き部屋が多くあるようで嫌だ」、「逆に空室が多く見えるので決めづらいのではないか？」と。

 

そんなことはありません！　他の部屋を見せるくらいなら、何度でも自分の空き部屋をみてもらい、問い合わせしてもらう方が何よりも優先です。複数掲載があり、空き部屋が多くみられることなど気にしなくてまったくいいのです。

 

ひとつ気にするとしたら、20室のうち10室が空室の場合、10室すべてを見せるかについては検討した方がいいでしょう。この物件は半数も空いていると、何かトラブルがあったのか、怖い人がいるのか、夜間空室だらけで怖い、などと思われる方がいます。

 

この場合には、掲載するのは、3部屋~4部屋程度がいいでしょう。入れ替わりで2割程度空くことは、よくあることなので、営業も説明がし易いのです。

 

基本は、複数掲載を怖がらず、どんどん掲載してもらうことを優先し、大量に空いている場合は、4部屋程度までをWEBに掲載するようにコントロールします。

 

集客の強化：インターネットの写真の見せ方を工夫する
せっかく、複数掲載してもらっても、HPに掲載されている写真が良くないと反響率はぐっと落ちます。当たり前ですが、写真でイメージが決まってしまうからです。検索している入居希望者は、写真でしか商品価値がわからないため、写真の映りが問い合わせ率にダイレクトに響きます。

 

良い写真とは、実際よりも部屋を広く感じさせる取り方をするのと、必ず明るい時間に内装がくっきり鮮やかに見えるように写真を撮ることです。

 

・外観は、必ず晴れた日に撮ること
・内装は、広角レンズカメラで写真を取り、部屋を広く見せること

 

もし、空室で困っていて即決めたいのであれば、プロのカメラマンに部屋の写真を撮ってもらうこともひとつの手です。私はプロのカメラマンに3万払って撮影した部屋は、クロス等を温かみのある色調を使い原状回復してはいましたが、4.4万の家賃を5.4万に変更して決まった理由は、何よりも写真の映りがよく反響がとても来たからです。

 

このようにプロの写真家を使ってでも商品を良く見せることがは、通常のビジネスの世界では当たり前です。

 

集客の強化：動画の撮影
最近は増えてきましたが、賃貸物件の部屋紹介でも動画が使われるようになりました。入居希望者にとっては確認がしやすく、動画がある物件は確認してもらいやすくなります。

 

動画の撮影自体は、簡単です。スマートフォンやカメラで動画を撮影して、ホームページに載せてもらうようにしましょう。動画は、うまく取れると反響が取りやすくなります。

 

動画の撮影で気を付けなければならないのは光源です。光がきちんと部屋の内装にあたっていないと暗い感じの動画の撮影になります。陽当りの良い部屋であればいいのですが、陽がまったく入らない部屋となるととても暗くなり逆効果となるからです。

 

そのため、陽当りの悪い部屋では動画の撮影はあまりお勧めしていません。わざわざ光源となる設備を導入してまで撮るにはかなり労力になるからです。もし暗い場所で撮るとしたら、ソニー製のカメラをお勧めします。ソニーは暗所に強いカメラですので、このようなカメラを選びましょう。

 

まとめ
集客で一番重要なのは、WEB集客です。繰り返しますが、WEB集客以上に重要な集客はないと考えてください。ここが、きちんとできていないとまったく決まらない物件になります。基本的に、オーナーである賃貸経営者にコストはかかりません。賃貸仲介店舗等の経費です。必ず担当者に自分の物件を掲載してもらうように交渉し、掲載されたかを確認するようにしましょう。

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