公務員の不動産投資:公務員の投資戦略について
公務員である特性を最大限活かして不動産投資を拡大していくためには、適切な投資戦略を持たなければなりません。そこで今回は、目標設定別の不動産投資戦略について解説していきたいと思います。
不動産投資戦略における、公務員ならではのメリット、デメリット
目標設定別の投資戦略を解説する前に、まずは全てに共通して言える公務員ならではのメリット、デメリットについて触れておきたいと思います。
【メリット】
公務員は一般的なサラリーマンよりも属性が良く金融機関の与信も高いため、投資の選択肢は広くなります。すなわち、サラリーマンではなかなか難しい1棟もののマンションやアパートへの投資も十分選択肢に入ってきます。
そのため、ある程度の頭金があれば、一気に不動産投資の規模を拡大することも可能です。
【デメリット】
公務員の不動産投資は、国家公務員法の副業禁止規定との調整が常に必要となります。そこでポイントとなってくるのが「事業性」です。単に収益物件を保有しているだけではなく、賃貸事業として成立していると思われてしまうと、公務員の場合は非常にまずいこととなります。
そのため、土地やスペースを賃借して行なう「バイク駐車場投資」や「トランクルーム投資」などについては、事業性が高くなるため公務員の場合は投資戦略から除外するべきでしょう。
ただ、この2つは利回りが高いため、どうしてもやりたい場合は配偶者名義にしたり、法人設立などの手法をとることをおすすめします。
事業的規模以下を目標とする場合の投資戦略
不動産投資の目標設定値を、承認申請が不要な規模の範囲内で計画している方の場合は、保有できる資産が限られてくるため、より戦略性が求められます。
例えば1棟アパートの投資を計画した場合、融資自体は与信があるためつく可能性がありますが、人事院規則によれば10室以上で許可が必要になるため、投資対象としてはあまり適しません。
仮に1棟8室のアパートがあったとしても、年間の賃料収入が500万円を超えるとアウトですし、仮にそれ以下に収まったとしても、ほとんどの枠を使い切ってしまうため、リスク分散ができなくなってしまいます。
そのため、このケースの不動産投資戦略としては、限られた枠を有効に活用するために、「区分マンション」や「戸建て」などを一つずつ買い増ししながら「分散投資」していくことが良いでしょう。
分散投資をすることで、価格変動に応じて適切なところで売却、再投資をすることも可能になります。これが1棟アパートとなると、万が一売却してしまうと、それだけで不動産投資がリセットしてしまうためおすすめできません。
ただし、規模の小さな物件に分散投資をする場合は、その都度融資を重ねると状況によっては税金などの影響でキャッシュフローが悪化してしまう恐れもあるため、できればある程度の割合を現金一括購入で計画するとリスクヘッジができるでしょう。
事業的規模以上を目標とする場合の投資戦略
当初から許可を受けることを前提に投資戦略を考える場合は、基本的に一部上場企業に勤務するサラリーマンと同じような投資戦略となります。
公務員ならではのポイントとしては、可能な範囲で投資規模が大きな物件にまとめて投資するということです。小規模な投資物件を買い増ししていくと、その都度承認申請の手続が必要となるため、できれば戸数の多いマンションやアパート1棟を購入すると良いでしょう。
規模の大きな1棟マンションを所有することができれば、そこからは比較的キャッシュフローに余裕が出てくるため、さらなる投資拡大もしやすくなってきます。
ただし、1棟もの投資は、先ほどもお話した通り分散投資によるリスクヘッジができないことと、融資の難易度が高いため、分散投資をする時よりも、より高度な不動産投資の知識が公務員に求められます。
ただ、公務員の方は民間企業に勤めているサラリーマンとは違い、いわゆるお役所仕事をしている方達のため、営業や利益といった経営的な面に弱かったり、会計知識や一般常識がかけはなれてしまっている人もいたりするため、いきなり規模の大きな1棟ものに手を出すと失敗してしまう恐れもあります。
そのため、公務員の方で事業的規模以上を目標に設定したい方は、事前に不動産投資本などを読んだり、セミナーに参加するなどして、それなりの知識をつけてからスタートすることをおすすめします。
公務員は有利でも油断は禁物
公務員は不動産投資をする上で、その属性がとても有利に働くことに間違いありません。ですが、だからと言って公務員という属性の上にあぐらをかいて油断してしまうと大変危険です。まずはしっかりとした「目標設定」をして、それに合った不動産投資戦略を持って始めることがとても大切です。
まとめ
・公務員が事業的規模以下を目指す場合:戸建て、区分での分散投資
・公務員が事業的規模以上を目指す場合:1棟マンション、1棟アパート
・公務員は、会計知識に乏しい方が多く、数字で判断する知識も必須
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