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不動産評価:建物・借家の評価

建物の基本的な評価方法を知っておくといいでしょう。収益物件だけでなく、自宅の評価もできると良いでしょう。

 

建物の評価
建物の評価は固定資産税評価額を基に算出されます。年に一度固定資産税の支払いが4月頃に来ますが、そこに記載されている固定資産税評価額となります。

 

一般的に建物の固定資産税評価額は新築時の建築価格の6〜7割前後となります。そして、年数が経過することに、徐々に固定資産税評価額は下がっていきます。ただし、法定対象年数を過ぎたらゼロになるわけではなく、一定の評価が残ることになります。

 

建築した際に5000万円の建物でも、新築時の評価としては、固定資税評価額が3000万円〜3500万前後となるでしょう。そこから築年数が経過するごとに、徐々に固定資産税評価額は下がっていきますので、築年数の経過した建物は固定資産税評価額は低くなります。

 

また、建設途中で相続が発生した場合の評価も記載します。
  建築請負金額×進捗率×0.7

 

例えば、建築請負金額が5000万円の家屋で、工事の進捗状況が80%だとすると、

 

  相続税評価額=5000万円×80%×0.7=2800万円

 

となります。

 

貸家の場合
貸家については、自分でその建物が利用できないため、評価を下げてもらえることになります。

 

計算式は、

 

貸家(建物) = 建物の固定資産税評価額 × (1−借家権割合(通常30%)×賃貸割合)

 

戸建ての場合は、賃貸割合は、100%ですから、30%の割合で評価が下がることになります。新築時の固定資産税額が6割〜7割ですから、さらに30%の評価減があると、新築の建物でも建築代金の50%未満になることが多いのです。

 

このため、戸建ての貸家や共同住宅を建設して、評価を下げるという相続税対策が流行することになっているのです。

 

まとめ
・建物の評価は、固定資産税評価額
・貸家・共同住宅で100%他人に貸しているは、30%の評価減

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