不動産投資・賃貸経営のデメリット

大家の味方:不動産投資・空室対策・リフォーム・火災保険・法人保険・バイク駐車場・トランクルーム・節税

不動産投資・賃貸経営のデメリット

不動産投資・賃貸経営では、下記デメリットをどうコントロールしていくかの戦いです。最初のうちは、怖いと思いますが、正しく恐れることが必要です。正しく恐れるとは、知識をきちんともち、デメリットへの対応法を理解することです。

 

たまに、不動産コンサルタントのアドバイス通りしているから大丈夫と、自分で考えることを放棄している人がいます。そういう人は、失敗したら他人に責任を押し付けようとするのでしょう。不動産投資は、自己責任ですから誰も責任を取ってはくれません。

 

まずは、不動産投資にはいくつかのデメリットがあること、そしてデメリットそれぞれには対応方法もあるのだなというイメージを持つようにしましょう。

 

@災害リスク
日本は、災害大国ですから、高額の不動産を購  入して建物が地震で倒壊したらどうしようと考えることは、非常にまともな感覚です。区分マンションは鉄筋コンクリートなので地震に強いですが、アパートを購入する際は、地震のリスクや火災のリスクに敏感になるのは当たり前です。

 

この災害リスクに立ち向かうのは、火災保険、地震保険です。火災保険で詳しくは説明していますが、火災だけでなく、水災、水濡れ、風災等々、建物に関わるリスクに被害があれば補償してくれます。火災保険の知識をきちんと身につけることで、ある程度回避ができるようになります。

 

A空室・家賃下落リスク
不動産投資を初めてスタートされる方で空室がもっとも怖いという声も聴きます。周りに新築の供給が増えたり、大学が撤退したりすると、需要に対して供給が多くなり空室となることがあります。空室となると、その部屋の収入はゼロとなります。

 

部屋が空室になったり、家賃を下げないと部屋が決まらない、滞納が発生と予想してた収支計画に狂いが生じて、こんな投資はなかったのにということが起こります。不動産投資の初心者は、ここが見通せないので、とても現物の不動産投資は怖いものだと考えている方がいます。

 

しかし、対策はそれほど難しくなく、空室リスクや家賃下落リスクを最初から考慮して収支計画をしておけばいいのです。空室が15%程度でても大丈夫な収支計画を計画するのです。また、家賃も今の家賃が永遠に続くのではなく、毎年数%ずつ落ちても収支が大丈夫かと見ておけばいいのです。

 

空室は、空室対策の基本的な対策を勉強していけば、空室率を下げることは十分に可能です。前提として賃貸ヒアリングを行い、入居者が入るかどうかは事前に確認が必要です。

 

 

B建物の老朽化リスク
建物は年月が経つにつれ、古くなっていきます。古くなると、設備が故障して設備を取り換えたり、見栄えが悪くなって補修をしたりとコストがかかるようになります。最初のうちは、どの設備にどれだけのコストがかかるのか、外壁や内装にどれだけ費用がかかるのかが見積もりが難しいものです。

 

建物の老朽化に関わるコストは、非常に大きいのは事実です。これが賃貸経営をしていく中で、大きい部分を占めていますので、とても大きなリスクと感じるのは妥当な感覚です。

 

とりあえずの目安としては、家賃収入の5%程度は修繕を積立するなど、一定の割合を予備として取っておく必要があります。建物のリスクは、コストを安く工事をするだけでなく、そろそろ建物のリスクが増えてきそうなときには売却する等の方法もあります。

 

また、老朽化リスクの対策は、管理会社とともに検討していくことになるので、管理会社の提案力も重要になってきます。

 

C値下がりリスク
当然、不動産は商品ですから、価格の上下があります。値上がり益が狙える時もあれば、値下がりして、損が出る場合もあります。収益不動産を売却して売却損(キャピタルロス)が出た場合で、怖いのは借入が返済できないことです。

 

したがって、売却損が出ても借入だけ返済できれば、それほど恐れる必要はありません。余程高く買っていなければ、毎月入る家賃収入もあるので、トータルで赤字になるケースはあまりないでしょう。繰り返しになりますが、値下がりして売却損が出るケースで怖いのは、返済できず破綻することです。

 

但し、これも回避策があります。家賃収入で借入が返済できるのであれば、売却損まで出して売却しなければいいだけです。ずっと持ち続けて借入を無くしてしまえば、値下がりリスクもそれほど怖いものではないでしょう。

 

Dローン金利の上昇リスク
ローンを利用して不動産投資をする場合、金利が上がると返済額アップのリスクがあります。これは、みなさんが思っているよりも大きいイメージでしょう。

 

例えば、2000万のローン(期間20年、元利均等)が金利2%が4%、6%に上がった場合を見ましょう。

  •  金利2%:毎月返済額 101,176円
  •  金利4%:毎月返済額 121,176円
  •  金利6%:毎月返済額 143,286円

と上昇します。まだ2000万のローンですから、4%、6%に上がっても返済できそうな感じがします。

 

さて、1億のローン(期間20年、元利均等)が金利2%が4%、6%に上がった場合はどうなりますでしょうか。

  •  金利2%:毎月返済額 505,883円
  •  金利4%:毎月返済額 605,980円
  •  金利6%:毎月返済額 716,431円

 

いかかでしょうか?2000万の時は、絶対額が小さいので返せそうですが、1億となる2%から4%で10万アップ、6%では20万以上のアップと金額が大きく返済が困難になります。このように金利の上昇は、結構インパクトの大きなリスクです。そして、コントロールが自分ではあまりできないので難しさがあります。

 

回避策としては、繰り上げ返済をするか、固定期間を長くするなどの対策は可能ですが、銀行によっては固定金利にできない場合もあり、その場合は繰り上げ返済くらいしか対応策がなくなります。しかし、金利が上昇している時に、繰り上げ返済できる現金をもっていないといけません。

 

現時点できる防衛策としては、借りる金利に+2%しても返済ができるかなどをシミュレーションしていく必要がありまう。これは、融資および収支計画の記事で詳しく解説したいと思います。

 

 

その他にも、訴訟リスク、瑕疵のある物件を買ってしまうリスク、等々ありますが、まずは上記5つのポイントを理解しておきましょう。

 

まとめ
不動産投資には、デメリットとなるリスクがあるが、回避策もあることを把握しましょう
・災害リスクには、火災保険(地震保険)の知識
・空室リスクには、空室対策の知識
・値下がりリスクには、インカムゲイン(家賃収入狙い)で対抗
・建物の老朽化リスクには、コスト削減、管理会社選定知識
・金利リスクには、融資の知識

無料メルマガ登録:大家の味方

メルマガ登録ページへ

不動産投資・賃貸経営のデメリット 関連ページ

不動産屋・不動産コンサルタントにお願いする前に
物件を紹介するコンサルタントに依存しすぎない
不動産投資とは
不動産投資・賃貸経営のメリット
不動産投資は資本を使って利益を上げるトレーニング
賃貸経営の仕組み
不動産投資・賃貸経営の目的
不動産投資・賃貸経営のリスク
不動産投資のリスクをどのようにコントロールするか
不動産投資のレバレッジとは
購入できる収益不動産の額は金融資産次第
賃貸経営を拡大する時は金融資産を減らさない(CCRが重要)
不動産投資のキャッシュフローとは
投資分析:キャッシュフロー
返済比率で借入の安全度を理解する
不動産投資で資金がないと高速リタイアは難しい
不動産投資の種類を理解する
建物の構造を理解する
表面利回り・実質利回りの違いを理解せよ!
物件探しには実質利回りを簡便に使え
減価償却とは
銀行の融資期間は建物の耐用年数次第
用語:不動産投資で良く出てくるROIとは
用語:DSCR(借入償還余裕率)
用語:投資指標のIRRとは
収益物件の探し方:物件情報はどこから収集するか
収益物件の探し方:購入する基準を決める
収益物件の探し方:資金力×購入意思×スピード
収益不動産の探し方:不動産会社は両手取引が大好き
収益不動産の探し方:競売は中〜上級者向き
収益不動産の探し方:任意売却はお宝物件
物件資料の読み方:物件概要について
物件資料の読み方:物件概要を高速で取捨選択する
物件資料の読み方:レントロールを机上で評価する
物件資料の読み方:登記簿謄本の本質を理解する
物件資料の読み方:登記簿謄本を理解する
物件資料の確認:不動産会社へのヒアリング
物件の評価:積算評価・収益評価
現地調査:建物調査・周辺調査
買付申込書
価格交渉
買付から契約・決済までの流れ
契約:売買契約書のポイント
融資が否決されたの際の手続き
資金計画:取得時に必要な資金
資金計画:ランニング費用
資金計画:税前キャッシュフロー
資金計画:利益ベース
資金計画:アパートローンの返済方式について
資金計画:金利・融資期間による返済額
融資:信用情報の確認
融資:銀行にもっていく資料は事前に準備しておく
融資:銀行の担当者から聞かれること
融資:金融機関の種類
融資:日本政策金融公庫の特徴
融資:スルガ銀行の特徴
融資:三井住友銀行の特徴
融資:みずほ銀行の特徴
融資:りそな銀行の特徴
融資:商工中金の特徴
融資:静岡銀行の特徴
信用保証協会とは
不動産投資で信用保証協会をどう使うか
制度融資を使うと効果的
信用保証協会:責任共有制度
信用保証協会:保証料
信用保証協会:審査のポイント