不動産投資には、1棟マンション投資、1棟アパート、戸建て、区分投資などがある

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不動産投資の種類を理解する

不動産投資と一言で言っても、その種類はさまざまです。これから不動産投資家としての一歩を踏み出そうとしている方は、まず不動産投資の種類とその特徴を理解することから始めると、より自分に合った不動産投資を見つける事ができるでしょう。

 

そこで今回は、さまざまな不動産投資のメリットとデメリットについて分かりやすく解説したいと思います。

 

一棟投資
不動産投資における一棟投資とは、マンション、アパート、商業ビル、雑居ビルなど入居者やテナントが複数入っている建物一棟に対して投資することを言います。

 

【メリット:投資効率が良い】

 

一棟投資は一度の投資で大きな資産を形成できるため、投資効率が非常に良くなります。また、部屋数が多いため空室リスクを最小限に抑える事ができ、結果として収益性が安定します。また、一棟すべてが自分の所有物となるため、建物自体の修繕や建替えなど費用を支出する際には、すべて自分だけの独断で行なう事が可能です。

 

【デメリット:多額の投資資金が必要】

 

まず建物一棟に投資するためには億単位の投資資金が必要となるため、最初のうちは金融機関の融資が受けにくく、また、万が一失敗した際の損害が大きくなります。また、リスク分散ができないため、地震や火災など予測不可能な事態が発生した際には甚大なダメージを被る事となります。

 

このように、一棟投資はハイリスクハイリターンな面もあるため、ある程度不動産投資の経験を積んだ後にチャレンジしてみることをおすすめします。

 

区分投資
建物一棟を一部屋ごとに小分けして販売しているものを「区分マンション」や「分譲マンション」と言い、これらの物件に投資することを区分投資と言います。

 

【メリット:少額から投資が可能】

 

都市部のエリアだとしても1000万円程度の少額の投資資金からスタートできるのが、区分投資の魅力です。さらに、複数の地域に分けて分散投資ができるため、万が一の際のリスクヘッジにもなります。また「流動性」があり、売却したい時に売却しやすいという特徴もあります。

 

【デメリット:空室リスクが高い】

 

区分投資は1つあたり1部屋のため、万が一空室になると無収入となってしまい、投資利回りを大幅に悪化させてしまいます。また、一棟投資と同じ規模まで物件を増やすには、多くの時間がかかるため、投資効率としては悪くなる傾向にあります。

 

戸建て投資(中古)
いわゆる一軒家を購入して「貸家」として賃貸に出す方法です。

 

【メリット:物件次第では高利回り】
通常一戸建ては投資目的ではなく、マイホームとして建築するものです。そのため、戸建て投資で中心となるのは「中古物件」という事になります。戸建ての中古物件は、そもそも投資を目的とした価格設定になっていないため、上手に経営すれば高利回りを実現する事が可能です。

 

【デメリット:リフォーム費用が高い】

 

中古の戸建ては貸家にするために、ある程度のリフォーム費用がかかる事となります。また、購入する地域をしっかりと見極めないと、空室期間が長くなってしまうため注意が必要です。

 

 

まずはこの一棟投資、区分投資、戸建て投資が不動産投資の3本柱であり、基本中の基本となります。

 

ではここからは、不動産投資の「応用編」となる投資法をご紹介します。

 

借地権投資
借地権は、建物の所有を目的としている権利のことで、地上権と賃借権があります。土地を所有せず、収益の元となるアパートや戸建てを取得すると考えればわかりやすくなります。

 

【メリット】

 

借地権投資の場合は、旧法借地権を選ぶことが有利になります。旧法借地権の場合、借主はしっかり法律に守られているので、半永久的に住み続けることができます。地主は正当な事由がない限り、借主の更新を拒絶できないとなっているからです。

 

また、所有権に比べて3割程度価格が安いので、不動産購入額を低く抑えられます。所有権は地主にあるので、借地権を取得しても、土地の取得税は発生しません。また、登記費用も発生しないので、不動産購入時の諸費用を低く抑えられます。当然、土地の固定資産税・都市計画税の負担がありません。

 

そして、最大のメリットは、多くの借地権物件は、立地の良い場所にあることが多いです。
【デメリット】

 

当然ながら、土地は、自分のものではありません。 土地を借りているので、地主に対して、地代の負担があります。一般的に固定資産税の3倍程度かかります。そして更新時には更新料が必要となります。(更地価格の約4%〜6%)

 

さらに、建替え、譲渡(売却)等の際には、地主の承諾が必要となります。 建替え承諾料は、更地価格の約4%〜6%、譲渡承諾料は、譲渡価格の約1割などです。

 

また、担保評価が低く、借入が難しく、借地権への融資を取り扱わない金融機関も多いです。

 


底地投資
借地権投資とは逆に、借地権が設定されている土地の所有権を取得する投資法で、「底地投資」と言うこともあります。

 

【メリット】

 

借地は建物とは違い、劣化という概念がないたランニングコストがほとんどかかりません。また、借地人が入れ替わることはほぼないため、安定した地代収入が確保できます。また、土地にコンビニ事業用借地権を設定してコンビニ投資するという方法もあります。

 

【デメリット】

 

古くからの借地は借地人との間で、きちんとした借地契約が結ばれていないこともあるため注意が必要です。また、借地が借地人から返還されることはほぼないため、将来その土地を別のことに活用することは不可能と考えた上で、購入価格を検討しなければなりません。

 

その他の事業性の高い不動産投資
これら以外にも事業性の高い不動産投資として、以下のようなものがあります。

 

@サービス付き高齢者住宅
内閣府の統計データによると、2060年には75歳以上の高齢者の割合が26.9%、つまり国民の4人に1人が高齢者となる時代がやってきます。今後の需要を考えると将来有望と言えるでしょう。

 

Aシェアハウス
TVドラマなどの影響から人気に火がついたシェアハウス、不動産投資家の間でも高利回りが出せると話題になっています。従来型の賃貸のように一部屋ごと完全に独立させる必要がなく、トイレ、風呂、キッチンなどを共同化することで、設備コストを大幅に下げるとともに、部屋数を増やせるため非常に人気です。

 

ただ、シェアハウスを運営していくためには、居住者同士のトラブル防止を徹底させる必要があるため、管理面でのノウハウが必要となるでしょう。

 

B民泊
Airbnbを活用した民泊も非常に人気となっています。ただし、今現在の東京都内では、旅館業の許可を取るか、大田区の民泊条例に則り許可を得なければ、民泊は違法営業ということになるため注意が必要です。

 

国の方針としては民泊を認めていく方向のようですが、近隣住民とのトラブルも多いため、今のところハイリスクハイリターンの投資と言えるでしょう。

 

Cコインパーキングやバイク駐輪場
初期投資額が少なくて済み、また、ランニングコストもほとんどかからないため、土地持ちの方にはお勧めです。

 

Dトランクルームなど
トランクルームなどの物置投資はアメリカでは非常にメジャーですが、日本ではまだまだこれからで、今後の可能性を秘めている投資と言えるでしょう。

 

このようにさまざまな不動産投資がありますが、初心者の方はまず区分投資や中古の戸建て投資、そして一棟投資で力をつけたあとでその他の投資に着手すると良いでしょう。

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