不動産投資で融資を行うスルガ銀行の特徴について

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スルガ銀行の収益不動産へのローンについての情報です。
※各人の属性、支店、時期によって異なりますので、提供している情報を保証していませんので、ご自身で確認してください。

 

まず初心者が、不動産投資で融資を受けるには、どこかといえば「スルガ銀行」と呼ばれるほど有名な銀行です。積極性でいえば、bPであり、不動産投資・賃貸経営で知らない人はいないでしょう。

 

 

エリア
エリアはほぼ全国です。北海道、東北、北陸、愛知、大阪、広島、福岡など、全国に融資する銀行です。スルガ銀行は、静岡県の沼津市に本店がある地銀なので、通常の地銀であれば、静岡県と近隣の県である神奈川県、愛知県と東京都までは、融資してもおかしくはありませんが、北海道、東北、北陸、福岡等に支店を展開し、地銀としては通常有り得ないエリアにまで融資をしています。

 

そのため、地銀ではあるにも関わらず、りそな銀行よりも融資対象エリアは広いといえます。つまり都銀と同じようなエリアで融資できる稀有な銀行です。サラリーマン向けの不動産融資に最も積極的な銀行のため、不動産投資の初心者が初めて融資を受ける銀行の筆頭といえます。

 

評価方法
スルガ銀行の評価方法は、基本的な考え方はオーソドックスで積算評価と収益還元評価の両方を使って評価します。但し、この評価方法が、他の都銀や地銀と比べると高い評価金額を出してくれるところがポイントです。

 

特徴@:評価額が高めである
 積算金額の建物の評価額は、RCで20万/u程度以下を設定する銀行が多い中、スルガ銀行ではこれを大きく超える単価になっています。また、積算評価に銀行のリスク軽減のため、担保に掛目を入れて融資額を減らすのですが、スルガ銀行では掛目を入れませんので、評価額がそのまま融資額になりやすい傾向です。

 

そのため、他の銀行より積算評価が1.3倍程度以上まで上昇しますので、物件価格が多少高くても融資が受けやすくなります。

 

特徴A:融資スピードが早い
  これは、とてもすごいことなのですが、必要書類が揃っていると、融資内定まで5日程度で行います。普通の銀行が、どんなに早くても2週間、通常は1か月かかるところを1週間以内で融資内定を出すので、物件を獲得するのに威力を発揮します。

 

なぜかというと、売主からすると、融資の内定が出ていない人と契約は結びたくないので、融資が内定した人を優先することは良くあります。そのため、スルガ銀行で内定をもらえれば、良い物件を獲得することが可能になるからです。

 

これを利用して、他の銀行にも融資依頼しているが、スルガ銀行にも並行して融資依頼することで、物件の確保をする方もいます。当然ながら、スルガ銀行には嫌われますが。

 

特徴B:融資期間を長く取れる
 通常は、法定耐用年数から経過年数を引いた年数が、融資年数の上限になります。重量鉄骨造は法定耐用年数が34年で築20年経過していると、通常は34年―24年=10年が融資期間となります。しかしスルガ銀行では、この融資期間を延ばすことができます。

 

重量鉄骨造であれば、築20年経過していても、信用毀損の部分はありながらも融資期間を25年や30年まで伸ばしてくれることがよくあります。このため、スルガ銀行は金利がとても高いのですが、返済額を少なくすることがでます。したがって、投資初心者がはじめて使うのに、とても使いやすい銀行となっています。

 

法人融資
スルガ銀行のアパートローンは個人向けで、法人融資は一部ではきますが、基本不可です。また、自営業者も難しいです。スルガ銀行が想定しているのは、上場企業のサラリーマンや公務員であり、信用力のある会社で働いており、年収が高めの方となります。

 

 

金利
金利は、原則4.5%です。地銀からの融資としてかなり高めの金利です。団信費用は、この金利の中に含まれています。

 

金利については、期間限定となりますが、東京、東京に近い埼玉、神奈川、千葉、名古屋中心部、大阪等の都心中心部については、3.5%で最初から融資する場合があります。こちらは、期間限定のため、いつ実施しているかどうかは、スルガ銀行によく確認してください。

 

 

属性
時期によって本部の方針は大きく異なります。昔は、年収500万〜600万程度でも融資が可能であったが、不動産投資をする層が非常に多くなってきており、営業努力しなくても、多くの方がスルガ銀行に融資依頼しているため、現在は年収基準を大幅に引き上げている。

 

その中でも年収が900万〜1000万以上あれば、スルガ銀行では確実に借りることができるでしょう。こちらも時期によって融資担当者や本部の水準が変わりますので、年収が600万以上ある方は、チャレンジしていくことをお勧めします。

 

スルガ銀行の影響
ほぼすべての収益不動産会社は、スルガ銀行と連携しています。紹介する際には、スルガで融資を付けなければ売却しない不動産業者があるくらいです。それは、スルガ銀行が融資が出やすく、あまりにも早い融資付け力があるからです。

 

不動産業者も売買できなければ、手数料が入ってきませんから、1か月、2ヶ月も融資内定までかけられていたら、売買を逃すことを恐れているからです。それくらい、スルガ銀行の影響というのは大きいのです。

 

したがって、スルガ銀行が融資を出す・出さないがその不動産の価格を大きく左右してしまいます。以前は木造にも融資を出している時期もありましたが、現在はストップしています。そうなると、その木造アパートは売れなくなるので価格も大幅に下がることになります。

 

その反面、鉄骨造の融資が緩い傾向にあり、耐用年数が残り少ないもしくは残りがなくても長期に融資することがあります。そのような物件は、高値で売却できることになります。

 

スルガ銀行の融資姿勢を常に不動産投資家・賃貸経営者としては、常に把握しておく必要がある重要な銀行です。

 

※さらに細かい情報が知りたい方は、当方の個別相談開催時に聞いてください。

 

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